解除合同纠纷代理词

审判长、审判员：

律师事务所依法接受原告的委托，指派代理人。现本代理人依案件事实、相关法律及庭审情况，就本案发表如下代理意见：

(一)原告对争议合同的标的物拥有所有权

原告所举证据

1、房产证;

2、《房地产股权转让合同》;

3、原告代理人对该房产所有人之一杨XX的调查笔录，均可证明原告对本案争议房屋买卖合同所载明的一 套房屋拥有所有权。

关于这一点，被告在庭审辩论过程中最终予以了认可。至此，原、被告就双方所签合同的标的物的权属问题已无争议，那么原告在本案中的诉讼主体资格也就不存在争议了，原告是本案适格的原告。此点意见，敬请法庭予以确认。

(二)原告有权解除与被告签订的房屋买卖合同

1、被告在庭审过程中，对其与原告签订房屋买卖合同购买原告的房屋，以及拖欠原告购房款并向原告出具欠条的事实完全认可。既如此，那么被告长时间拖欠原告的购房款不予支付的行为，已符合《合同法》九十四条规定的关于合同解除的法定情形。那么原告即有权依法行使解除权，解除与被告所签的房屋买卖合同。

2、被告关于原告无合同解除权的说法无理无据。具体理由如下：

原告出售给被告的房屋，是原告翻新重建的的民房，其实质是一般性的个人住宅，绝非被告认为的商品房。因为商品房的开发与销售均需相当严格的审批程序， 并且开发商与销售商也均需具备相应的资质。该两项要求，原告显然均不具备。所以，原、被告所签的房屋买卖合同绝不能被认定为商品房买卖合同。那么双方之间 的房屋买卖合同纠纷也就绝对不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来解决。所以，被告以该司法解释为依据辩称原 告已丧失合同解除权，显然是错误的。

原、被告所签合同虽然约定被告应一次性付清全部购房款，但并未明确约定何时一次性付清，亦未约定 合同一方违约时对方何时行使合同解除权。同时，由于原、被告之间的亲戚关系，双方签订房屋买卖合同后，被告表示暂无能力一次性付清全部购房款时，原告出于 亲戚情谊同意被告可不按合同约定一次性付清全部购房款，可以慢慢分期支付。为此，被告在支付少许款项后，向原告出具了欠条一张。由此可以看出，原、被告双方已用自己的事实行为修正了双方所签的购房合同约定的付款方式。

据此，退一步说即便本案可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于商品房买卖合同解除权时效的规定，也应当从原告最后一次催告被告支付购房款往后计算一年。原告最后一次催告被告支付购房款的时间是XXXX年年初。该次催告后，被告仍未支付，此时原告的合同解除权方才发生。随即原告于2012年2月29日向原告送达解除合同通知，再于XXXXX年X月XX日向法院起诉要求解除合同，完全在上述司法解释规定的期间内。

综合上述1、2两点意见，本代理人认为，原告行使合同解除权解除与被告签订的房屋买卖合同是完全合法的。

(三)原、被告之间的其他纠纷与本案无关，不应一并处理

被告在庭审过程中称与原告之间尚有关于被告承揽原告房屋简装工时费未结算清楚的纠纷。并称原告曾答应被告可以以该工时费抵销其所拖欠原告的购房款。要求法庭与本案一并处理。

对于被告的该意见及要求，原告及代理人均认为是毫无依据并且无理的。具体意见如下：

1、被告所举用于证明其该请求的证据绝大部分系复印件，证人全未出庭，这些证据的真实性根本无法认定。且这些证据的内容也不能证明原、被告之间关于工时费未结算的纠纷与本案房屋买卖合同纠纷有任何关联性。

2、对于被告关于原告同意其用工时费抵销购房款的说法，原告并不认可。且相关知情人也均证实从未听说此事(详见原告代理人对相关知情人的调查笔录)。

3、原、被告之间的工时费纠纷系由双方之间的承揽合同引发，与本案房屋买卖合同纠纷是两种完全不同的法律关系，无任何交集。因此，被告要求该工时费纠纷与 本案一并处理，并试图反诉要求抵销购房款的想法及行为是无任何法律依据的单方意愿，不应当被支持。因此，关于被告的该两项无理请求，本代理人认为不宜与本 案一并处理，请求法庭予以驳回。

以上三点代理意见，敬请法庭予以参考采纳。

代理人：XXX

XXXX年XX月XX日