商品房买卖合同纠纷代理词

审判长、审判员：

XX律师事务所接受原告XX的委托，并指派我作为原告XXX的诉讼代理人参加本次的庭审，为维护上诉人的合法权益，现依据本案事实及诉辩双方的意见发表如下代理意见：

1、原、被告双方于XXXX年XX月XX日签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，合同约定被告将位于XXXX房屋一套出售给原告，建筑面积XXX㎡，房屋总价款XXXXXX元。

合同签订后，原告按照合同约定将首付款交付给了被告，且被告出具了相应的票据。同时，原告办理了银行按揭贷款手续，贷款银行及时向被告支付了全部购房款，且有相关凭证足以证实付款的事实。所以，合同约定原告的义务已经全部履行完毕。

2、合同第八条约定，被告应当于XXXX年XX月XX日前交付房屋，且该商品房经验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明，且取得法律、行政法规规定应当由规划安全消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用的文件，同时具备商品房正常使用的基本条件。但被告截止到庭审法庭调查阶段仍未能向原告履行交付房屋的义务，且未提供相应的证明材料，证明该交付标的的合格，且达到交付标准。

合同第11条明确了交接条件，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”截止庭审为止，被告均未按照合同履行义务，原告一直都没有得到被告的书面交房通知，也未看到房屋达到交付标准的任何证明文件。

虽然被告答辩称在2014年6月6日取得了一些证书，当并未及时让原告知晓，也未在庭审时提交法庭。即使是被告于2014年6月6日取得了相关证件，但其并不能证明就达到了交付房屋的条件，也不能证明其履行了书面通知原告交房的义务。且被告声称，该项目目前仍使用的是工业用电，属于临时用电，仍不能提供有安全保障、合格的住宅民用电力。

原告实际从被告处拿到房屋钥匙是在XXXX年XX月XX日，但被告一直未向原告出示所购商品房屋任何达到交付标准的证明文件。所以，被告已经构成严重违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。

3、合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，在逾期到达180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。即，原告从XXXX年XX月XX日的第二日可以主张违约金。

原告诉讼请求暂时计算为XXXXX元(以XXXXXX元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从XXXX年X月1X日起计算至2XXXX年XX月XX日，XXXX年XX月XX日后的逾期交房违约金按此标准计算至实际交房之日，即：580000元*0.0001*300天=17400元)。

综上，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之法律规定，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应当具备法律效力。被告应按时履行合同约定的义务，未按时履行义务的，应当承担合同约定的违约责任，向原告进行赔偿。故，请贵院查明事实，依法裁判。

委托代理人：XX律师事务所

XXX律师

XXXX年XX月XX日